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沈阳欲重启“烂尾工程”建设 投资方收购需注意!

近日,沈阳市政府出台停缓建工程处置方案,即通过政策引导、司法协助、金融支持、市场运作等方法,分类盘活停缓建工程,鼓励各类企业以入股或全资收购的方式参与并重启“烂尾工程”建设。

众所周知,建筑很多时候代表了一座城市的文化内涵以及经济发展程度,而“烂尾工程”却注定是城市无法忽略的伤口。

和所有城市一样,经济的发展,让沈阳的楼越盖越多,却也因大肆开发土地、招商引资,无可避免的出现一批“烂尾工程”——

华丰嘉德广场

位于和平区五里河街与文体路交汇处的华丰嘉德广场就是沈阳“烂尾工程”的代表。

沈阳欲重启“烂尾工程”建设 投资方收购需注意!

沈阳华丰嘉德广场(图片源于网络)

据了解,嘉德广场是由浙江华丰集团在2011年建设,总建筑面积为45万平方米,计划建12万平的商业广场、9万平的精品写字楼、3万平的星级酒店以及14万平的住宅。然而这座大型“综合体”在投入25亿元后,却在2012年年初停工,并且之后变再也没有任何动静。据悉,华丰嘉德广场项目由于资金链断裂无法继续开工建设,而其开发商曾将整个项目寻求出售,并与多家集团商谈收购事宜,最后却都不了了之。

领先国际(楼盘资料 咨询:400-819-1111转614015)

“金廊核心、地铁1、2号线出口处,沈阳最具投资升值潜力的黄金地段……”这是沈阳领先国际(楼盘资料 咨询:400-819-1111转614015)当年的广告语。其实,广告说的并没错,只是不知道集种种优势于一身,位于沈河区青年大街与大西路交汇处的领先国际(楼盘资料 咨询:400-819-1111转614015)怎么就成了烂尾楼。

沈阳欲重启“烂尾工程”建设 投资方收购需注意!

沈阳领先国际(楼盘资料 咨询:400-819-1111转614015)(图片源于网络)

这座由沈阳新拓置业发展有限公司开发建设,总建筑面积30万平方米,集购物中心、甲级写字楼、纯住宅、精装公寓于一体的城市综合体,从2007年开盘至今就让139户业主陷入了无尽的等待中。据悉,该项目曾与2013年承诺退款、赔偿,然而直到今天业主也并未拿到该有的赔偿金。

在沈阳,类似的“烂尾工程”不在少数,无疑,这是当年房地产热、招商热结下的恶果……

作为较早被开发商“圈地”的二线城市,发展初期的沈阳房地产市场,无论是在开发商拿地,还是银行贷款、融资方面都很容易。虽然,从整体来看,当时宽松的市场环境的确能满足商人对利益的追逐,但不规范的操作流程也为其日后埋下了隐患。

随着一系列规范房地产市场发展的政策出台,不少对市场缺乏前瞻性,对项目缺乏操控、策划能力的小开发商出现了现金回流慢甚至资金链断裂的情况,导致工程烂尾现象。

对于沈阳市政府此次鼓励各类资本重启“烂尾工程”的方案,RET睿意德东北大区市场与客户发展部助理董事玄兆业先生对这一政策表示看好,他认为:“建筑代表了一座城市的形象,拯救“烂尾工程”,让项目得以复工,首先在提升沈阳城市形象方面会有很大帮助;其次,纵观沈阳城市的烂尾楼,其所处的位置都是区域的核心地段,周边的交通、商业、医疗等配套也都十分健全,因此,重启“烂尾工程”也是对资源的有效利用。”

与此同时,玄兆业还提出了两点建议:

① 政府需转换角色,由行政干预化身服务第三方

从政府角度来看,想要让“烂尾工程”成功复活,仅仅做到“给予全力支持,加快办理各种审批、建设、验收等相关手续”是远远不够的。

为了能有效达到各类企业“入股”或“收购”的目的,政府还需从根本上转变角色,减少行政干预,更多向服务方转换。即:理清烂尾项目的产权、债务、股权,以及项目目前所存在的缺点和不足,并对外公布且予以相应的解决,从而促成项目收购。“RET睿意德有一位客户曾预备收购沈阳某烂尾楼项目,并且在前期已经投入一定的资金,但是后来才发现产权问题,最终导致收购终止,造成了投资方损失资金,烂尾工程方变成二次烂尾的惨剧。”

从某种程度而言,政府向服务方的转变,是对投资方一种诚意的表达和负责任的态度。

② 投资方收购前要做好定位、经营预案

对于“烂尾工程”的入股、收购,投资方切不可盲目,打没有准备之仗。除了要完全了解项目原有的产权、债务和股权关系外,还要多关心物业的硬件条件,毕竟很多烂尾工程在经历了多年的烂尾之后,其设计条件是否适用于现在乃至将来的物业需求新的考量;投资方在收购前还需要做好项目的市场研究、尽职调查等工作,明确收购后项目的定位、发展方向甚至是经营预案等工作,建立清晰的盈利模式,因为清晰的盈利模式意味着稳定的收入预期和投资回报,进而决定项目投资的安全性。

“沈阳目前的很多商业项目,虽然没有烂尾,但因为在项目投入建设前,其在前期规划上对项目的定位、受众以及经营策略等方面没有找到很好的契合点,因此运营的并不好。”在商业地产里,项目的定位、业态的组合以及具有竞争力的租金……都是让项目更好的运作及盈利的重要因素。而这些,恰恰也是投资方在收购“烂尾工程”前需要做足的功课。

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