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楼市调控再落子:两部委发文规范明码标价

目前,我国的楼市调控正在下一盘很大的棋。继国庆节前后全国逾20个热门城市主动祭出限购限贷等新政之后,各种调控方式接连出台,比如严查信贷资金违规流入楼市、整肃房地产中介以及打击房企的不规范销售行为等。

而就在昨天(11月8日),这种调控再度升级——发改委、住建部联合发文,将针对各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市的商品房销售明码标价进行专项检查,为期一个月(11月10日~12月20日),检查对象涉及房地产开发企业和房地产中介机构。与之前各个城市的单独行动不同,此次调控的规格有了明显的升级。

有分析指出,此次专项检查实际上瞄准的是房产销售环节的捂盘惜售行为。总的来看,包括此次专项检查以及此前的限购限贷,此轮调控有一个核心是一以贯之的,即从多方面规范市场交易行为,进而起到抑制挤压资产泡沫的作用。从后续影响上看,此次专项检查有助于防范房价虚高现象的出现,购房者的顾虑会有所减少,买房的底气也会增加。

不过,亦有分析指出,受政策持续收紧、购房者预期变化等因素影响,四季度核心城市房价或逐步过渡到微跌区间。

重点查处八类违规行为

相较于此前单个城市的专项整治,昨日发改委、住建部发布的文件涉及的城市更广、主导检查的单位级别更高、检查内容也更为明确。文件显示,此次活动由住建部、发改委直接向各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市专门发文,涉及发改委、物价局,住房城乡建设厅、建委、房地局,深圳市市场监督管理局。

记者注意到,此前深圳、广州、上海、北京和合肥等地已经开展的针对房地产市场的专项整治活动,多是市级政府主导进行。而本次检查对象将由省级价格主管部门按照“双随机”的要求产生,直接抽查50家在售楼盘、50家房地产中介机构门店,组织市级价格主管部门全面检查其他在售楼盘、各自抽查50家房地产中介机构门店,并及时向社会公布抽查情况及查处结果。

文件显示,八项行为将受到重点查处,主要包括,销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”;未一次性公开全部销售房源。

此外,商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素;采取多种方式明码标价,标价内容不一致;在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用和其他违反明码标价规定销售商品房的行为也在重点检查之列。

值得注意的是,本次检查的结果在专项总结前,将会分阶段公布。各省级价格主管部门、住建部门要在11月25日、12月10日将阶段性检查情况(每次上报3件典型案例,共6件)分别报送国家发改委价监局、住建部房地产市场监管司,12月20日前报送专项检查总结。

专家:意在规范交易环节

值得一提的是,早在10月中旬,住建部在《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中明确指出,要对房企的9种不正当经营行为依法严厉查处,其中便包括:不捂盘惜售或散布涨价信息;每套房均明码标价,不在销售现场临时提价,不收取价外费用等。昨日发改委与住建部宣布的针对商品房销售明码标价的专项检查,与上述住建部10月份的文件无疑是一脉相承的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,从调控思路上看,发改委和住建部此次针对商品房销售明码标价的专项检查,实际上和此前各地推出的限购限贷政策是一致的,即多方面规范市场交易,进而抑制资产泡沫。

他表示,过去部分房企的商品房销售报价比较随意,尤其是行情较好的情况下,会随意涨价,这使得此类住房交易市场比较混乱,进而造成购房者的购房成本加大。

“此次专项检查非常有必要。”严跃进指出,对房屋销售中的标价环节进行规范,能够防范各大房企和中介的虚假营销做法,督促房企和中介机构回归诚信经营,对于规范市场交易环境、稳定市场预期等有积极作用。但明码标价的政策导向要落实,有赖于两点。一是各类价格的公示需要让购房者较容易获知,尤其是要实现一房一价。二是对于各类虚假报价,应该通过限制销售或加收罚款等方式进行约束,对相关售楼处或中介门店的后续销售资格也应该进行限制。

值得注意的是,近期各地对房产中介的监管规范力度有明显加强趋势。比如,不久前的10月27日,深圳市市场和质量监督管理委员会(以下简称深圳市场监管委)便组成了13个检查组,对42家房地产中介机构及其上下游关联企业进行了突击检查。此次检查不仅基本覆盖了当地的大型中介,而且不同于以往纲领性的规范,深圳市场监管委此次对房产中介提出了十余条具体的业务规范内容。

无独有偶,此次针对商品房销售明码标价的专项检查,其检查对象也包括房地产中介机构。对此,严跃进指出,近期监管层针对房产中介的整顿很有必要,因很多违规的业务都是部分中介盲目创新导致的。尤其是一些互联网中介平台,此前很大程度上游离于监管之外,导致不少资金违规流入了楼市,造成了楼市资产泡沫的扩大。

房价或进入微跌区间

值得注意的是,从范围来说,此轮房地产调控针对的多是楼市上涨热点城市,此次针对商品房销售明码标价的专项检查亦不例外。

在各类调控措施步步为营推进的背景下,记者注意到,房价自国庆长假之后已经出现了一定程度的降温。国家统计局10月21日公布的数据显示,10月上半月,从房价环比涨跌幅度看,15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价走势趋稳,深圳等地新建商品住宅价格甚至出现了环比下降的现象。

中原地产统计的全国54个城市的成交数据也显示,受新政策收紧影响的22个城市实际签约量明显下调,10月环比跌幅达40%。此外,11月首周,54城新房成交5.6万套,环比下滑20%,这是今年以来该统计口径第二次跌破6万套,上一次出现这种情况是政策频出的国庆长假。

来自中原地产的分析认为,54城新房签约数据的变化,主要是因为限购之前部分城市出现集中签约,提前释放了消费需求,进而出现调控后市场成交下滑的现象。因签约和网签的时间差,10月中旬以后开始显现的网签量下滑将会持续,预计4季度新房成交较3季度下调50%。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示,10月中旬以后,北京、上海、深圳等地开展的政策全面落地执行的执行力度可谓前所未有。严格执行的调控政策影响了购房者的预期,并开始出现全面观望的态势,加速了市场成交下调趋势。

张大伟认为,政策趋势已经改变,市场分化必将带来政策分化,未来更是趋向于一城一策,部分政策力度不大但房价上涨压力较大的城市将面临调控继续加码的可能。在此情况下,过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市,在四季度,房价有可能会从10月份的停涨逐步过渡到11月至12月的微跌。

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