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二手房升温逻辑暗线:政策窗口下的换房情绪

二手房升温逻辑暗线:政策窗口下的换房情绪

业主坐等报价,4个购房者以5万元的“竞价阶梯”依次加价。

  二手房江湖变局

  近期热点城市的二手房交易明显升温。究其原因,在于预售证备案遭遇房管局限价,很多开发商申请不到预售证,或者干脆不去申请。不过随着政策调整,市场需求会得到抑制,供应量将回升,预计二季度将回归降温通道。

  业主坐等报价,4个购房者以5万元的“竞价阶梯”依次加价。短短两个小时内,位于北京朝阳区管庄区域(东五环外)的“远洋一方”小区某房源,价格就从560万被“抬”到585万,以超过六万元的单价成交。

  这是3月初一个周末北京二手房交易市场发生的一幕。既可看做是北京二手房交易市场的缩影,又能折射出一线城市核心区域的二手房交易状况。

  从2月末开始,北京、广州、深圳等地的二手房交易骤然升温。购房者手握重金,意愿强烈,但房源似乎并不充足。这再度造成一种供不应求的气氛,类似上述案例的坐地起价现象也屡见不鲜。

  21世纪经济报道通过多方采访,试图还原本轮二手房交易升温的逻辑链条。其中,学区房周期性升温,以换房者为主的购房群体结构,以及“限价令”带来的新房供应短缺,共同构成了本轮市场的“推手”。与此同时,对房地产税落地、调控政策将至的预期,侧面促进了市场成交。

  成交活跃

  在位于北京朝阳区石佛营的朝阳区房屋管理局过户大厅,王女士从早上六点就前来排队。但直到中午12点,她才取到自己的号,这也是当天上午发放的最后一个号牌。此时在她身后,是长达50多米的过户者队伍。

  王女士对该部门的工作颇为不满,因为在她之前,有大量彻夜排队的号贩子,安保人员未能将其赶出。

  这些号贩子多为附近居民,很多人在天亮之前就来排队,他们以最低200块的价格转让自己的号牌。过户大厅的工作人员称,这种情况是从今年2月底开始出现的。虽然不及去年上半年的热度,但从去年四季度以来就很少出现。

  该人士的观点得到了印证。链家地产管庄某门店的业务员向记者表示,从2月底开始,该区域的看房者骤然增多,他和同事们也经常加班。他自己每天的工作量是:带看客户4-5波,陪看7-8波。

  该业务员表示,该区域最火的小区是房源相对较新的“远洋一方”,平均每套房源约有5-6个购房者争抢。因此,文首出现的业主坐地起价的案例十分常见。

  这也造成了该小区成交价格大幅上涨。他表示,如今这一小区的房屋单价普遍超过5万元,户型较好的房源,单价可以超过6万。而在去年3月份,该小区优质户型,单价也仅在3万出头。

  在这个北京五环外2011年建设的新小区里,如此单价并不夸张。根据链家app的数据,今年2月,北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米,仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名,其学区房价格高企,拉动了整体区域的价格,西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

  在我爱我家海淀区五道口区域某门店,业务员向记者表示,由于学区的关系,“华清嘉园”小区最近的成交单价在11万元上下,其中户型较小的房源,成交单价甚至超过13万元。附近的“科源”小区,成交均价也在11万元左右的水平,但该小区房源相对较旧。

  尽管价格高企,这一区域的房源并不多。业务员反映,很多小区的房源只有个位数,且随时可能成交。

  根据伟业我爱我家集团市场研究院统计,3月上半月,北京全市二手住宅共网签9309套,比2月下半月增加53.8%。但这并不能反映市场交易的真实水平。业内人士分析,按照二手房的交易周期,北京二手房交易量的上涨,将体现在3月下旬和4月的数据上。

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