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从“一房难求”看房地产乱象愈演愈烈

和讯网2018-05-17 08:04

一则西安房管局回应一房难求:饥饿营销 约谈碧桂园华润等的消息引起我的注意。何止西安?除了一线城市房地产被冻结外,全国省会城市以及一些二三线城市大部分都出现了一房难求、日光盘、通宵排队购房、摇号购房等现象。“摇号购房”?说明需求严重大于供给,住房商品严重短缺,又回到了计划经济时期凭布证、粮票等供应的计划经济时代。这对于纪念改革开放40周年简直是莫大的讽刺。

最令人不解的是,一边调控声声紧,另一边房价继续上涨的越调控房价越涨的怪圈再次出现并且严重程度超过任何时期。问题出在哪里呢?在这里我要发问的是,楼市调控政策重点对象是什么?回答肯定是抑制投机投资性需求。因为投机性需求容易炒高房价,泛起泡沫,酿造金融风险。继续追问:投资投机性需求被完全挤出后或者被控制到合理程度后,房价继续上涨怎么办?

经过这一两年冻结式调控后,一线城市投机投资需求已经被彻底挤干,二三四城市投资投机性需求不超过10%。就拿被约谈的三亚(楼盘)来说,房价也基本是改善型的自住需求。一般来说,存在20%以内的投资投机性需要都属于正常范围内。

在投资投机性需求挤出后,房价仍然上涨的话怎么办?唯一办法就是加大供应土地、加大住房开发、加大住房投放市场,来平抑房价。舍此没有别的出路。

在房地产领域供给侧改革最为重要,过度在需求侧调控已经引发很多后遗症。需要反思的是,这两年房地产调控总体看没有开出对症下药的药方,仍然过度强调与使用行政手段。限购限贷等传统调控手段外,又采取什么限售、摇号等五花八门的行政色彩严重,完全扭曲市场,严重影响楼市供求关系以及信号传递,需求与供给被行政手段完全割裂,使得房地产市场不仅市场机制失灵,而且行政手段也失灵。

更加令人啼笑皆非的是,商业银行对住房贷款包括个人按揭贷款如临大敌。过去视为优质贷款的个人住房贷款,现在不敢染指,竟然成为一项政治任务。一些银行把是否贷款买房作为排查职工不当行为之一。作为一个商业银行,作为房地产市场,扭曲的世界罕见。同时,房贷利率持续上扬,住房贷款难,已经伤及刚需。融360数据显示,截至2018年3月,全国首套房贷款平均利率已上升至5.51%,相当于基准利率1.124倍,环比上升0.92%,同比上升23.54%。全国35个城市533家银行中,98家首套房贷款平均利率上升,较上月新增45家。

这就是导致一房难求、昼夜排队购房、日光盘甚至小时光盘的原因。这种状况如果继续下去,中国房地产市场将被彻底扭曲与拖垮。

一个不可否认的事实是,总体看房价是上涨的,谁不爱听都没有办法。客观地说,目前各个城市包括海南(楼盘)全省投资投机性需求都已经基本挤出,基本都是自住型需求包括首套自住、改善型住房。这就说明住房市场仍然是求大于供的。同时,放开二胎后,看到单位以及身边少妇们一个个肚子都又大起来,这些都是住房的潜在需求。三五年后就会成为现实需求。

因此,保守预测2025年前房价都不会有较大幅度下降。

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