昨日土拍一瓢冷水? 棚改新政“密室逃生”

腾讯房产沈阳站2018-06-29 13:13

昨日土拍一瓢冷水? 棚改新政“密室逃生”

昨日土拍现场没有了昔日的人声鼎沸,偌大的现场只有7家参与。

01

昨日土拍,创下近两年楼市三宗最——

时间最快:不到半个小时,收槌搞定;

溢价率最低:相比动辄50%以上的土拍溢价率,三宗地块平均溢价率不足3%,惊起一片错愕表情包;

刷屏率最低:以往一到土拍就像过节,昨天一天袅悄的没啥动静。

半小时内,旭辉以4800元/平的建面价格拿走了团结路地块,中粮和北汤国际也分别以2000元/建平和960元/建平获取沈北两宗土地。这一价格在沈阳土地市场异常火爆的当下引起了诸多揣测、议论纷纷。

昨日土拍一瓢冷水? 棚改新政“密室逃生”

今年上半年的后半程,西安楼市诡异的进入了平静期,全市房产均价果断地撂到在12000元/平左右,暂时涨不动。

地价是房价的晴雨表,沈阳的这次土拍,竟然是大多数人想象极限中的筑底价格,似乎让那些未买房者找到了弹冠相庆的一点把柄,看到了房价触顶的希望。

西安在前,那么沈阳实际情况如何?

近两周内,华润置地长安里、万科翡翠四季、金辉江山云著,碧桂园大城印象、保利云禧、龙湖天璞、远洋仰山、大都会公元等楼盘相继开盘,市场销售相当火爆。

一次低价完成的土拍,远远动不了沈阳房价的身子骨。

这次土拍,也有神预测。

土拍开始的两天前,就有人问新峰的启凡老弟,团结路地块,能拍到多钱?

这老弟斩钉截铁,楼面地价5000,不能再多了。实际成交4800,他赢了。

启凡的猜测不是靠蒙,他有一套评判体系,开发商也有一套评判体系,这次两者是那么的接近。

昨日土拍一瓢冷水? 棚改新政“密室逃生”

所谓外行看热闹,内行看门道。开发商并不是像很多人想象的那样,在市场高潮点,看到土地就变成“疯子”,板块价值预期的理性评估,是每一次土拍前开发商的必修课。

所以沈阳土拍能拍出什么价都不要奇怪,我们也可以从中总结出对购房者有益的三点:

第一,品牌开发商参与家数越多的土地竞拍,那么地块所在板块一定是未来楼市热点区,大家可以在其初期产品推出时尽快跟进上车。

第二,品牌开发商参与家数少的土地竞拍,但最终那块地由品牌开发商获得,那么地块所在板块虽然不是热点区,但却是价值洼地区,先有品牌领涨,再有后继品牌开发商跟进,这样的楼盘涨幅空间甚至比热点区还要巨大,是价值易爆区,比如此次中粮拍得的雨田中学西地块。

第三,不是越城市中心的地块土地价值就越高。对城市资源的占有率越来越重要,比如城市教育资源、城市景观资源等等。

02

抛开土拍,最近有棚改新政的消息则是甚嚣尘上。针对三、四线城市的棚改政策以货币安置变成实物安置为主。消息出现时引起市场一片摇旗呐喊,国开行PLS审批被全面叫停,全国棚改或许一刀切。

“三四线城市无须担心房价上涨了,等着楼市破产吧。”各种大V又开始骗眼泪。

这逼得国开行官方紧急辟谣,不是叫停,只是收紧。总行收回合同审批权限,地方分行无权审批。

但无论怎样辟谣,楼市恐慌引发的地产股下跌在所难免,同气连枝的水泥、钢铁板块也跟着受挫。

此前,棚改的货币化安置,简直是一个天才的构想。中国城市化上半程,将“无中生有”的大量资金投入到三四线城市,以货币化安置清库存,市场因此活跃得相当可怕。这使得我们北方城市,一个人口不足30万的小县城,房价高位都要达到6、7千元/平。

但实物安置的新政一来,恐怕真要从一个极端走向另一个极端。没有货币大军的扛鼎,新开发的新区、新城谁来买单?早期的接盘侠开始抛售房产实施密室逃生,悲观情绪全国蔓延,烂尾楼盘频现,三四线楼市完全凉快。

不要再把债务转移给购房者和开发商,这一盘棋,谁都输不起。

03

过犹不及。很多独立发言人认为,这属于“挺一二、舍三四”之举。

三四线城市房价的快速上涨之功,除了棚户区改造提供的货币动力,一二线城市限购,也是资金在本地兜兜转转不出城的原因,甚至还有一部分外来投资涌入。

自从2017年中旬开始,一二线城市陆陆续续开始了户籍改革,极低门槛的人才引进落户新政,已经成为一二线城市破解限购的主要手段。

而一旦三四线城市的棚户区改造需求被遏制,区域房价彻底失去了需求动力,流动资金将会加速回流一二线城市,包括原先驻留在三四线的本城资金,一二线城市成为他们密室逃生的一个出路。

小城市人口逐渐向大城市或城市群聚集,一二线城市的房价必将会持续上涨态势,同样包括沈阳!

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