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常规商铺租金暴涨 写字楼底层商铺走俏

2011年05月20日11:09中山日报
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近几年来,中山商铺租金“涨”声不停,主要路段的商铺更是以每年5-8%速度在增涨。商铺租金的暴涨挤压了商家的商业利润,写字楼则以稳健的租金、优美的环境吸引了不少中大型行业商家的眼光,逐步从商铺走进了写字楼。业内人士称,商铺租金暴涨或会催生写字楼向“商铺化”模式发展。

租金涨不停商家无盈余

“现在城区的商铺,基本上都超过200元/平方米的租金,一个月下来基本上也没有余钱。”城区一家兰州拉面的老板告诉记者,他们所在的商铺租金目前每月150元/平方米,70多平方米的面馆每个月仅租金要过万元,一个月下来也基本上没有什么余钱。

另一家花艺馆的经理小丽也告诉记者,每月商铺租金要200元/平方米,近100平方米的商铺营运压力很大,倘若每月没有5万多元的现金周转,基本上是很难维持下去的。

满堂红相关负责人陈晓华表示,自2008年下半年开始,中山主要路段的商铺租金一直在涨,平均每年涨幅在5-8%左右。记者了解到,3年间,整条中山路沿线的商铺平均租金涨了约30%,平均每年约涨10%。

“中山营商环境和城际交通的改善,以及外围城市的限购政策的影响,让一些先知先觉的投资者下手投资,从而拉高了中山商铺的租金。”家家顺资深人士李先生也说。

写字楼“商铺化”萌芽

商铺和写字楼是商业地产中的两大旗帜,原本是打着不同的客户群定位的旗号走不同的道路。然而,这几年商铺租金的暴涨挤占了商业利润,很多的商业业态纷纷放弃了商铺转战写字楼,这让商铺和写字楼间有了更多交集。

市内一家中大型美容美发店负责人老肖表示,像他们这种中大型美容美发机构,需要的面积要在180-220平方米,而每月租金从以前的180元/平方米涨至200元/平方米,其他物管费用等都是硬性费用。每月消耗的费用无形中就增大了,这让他们必须提高售价来弥补增高的成本费用,但他们又会为此失去一些客户。“为此,我们正在考虑将公司迁移至写字楼,降低租金成本让利给消费者。”老肖说。

其实,美容、餐饮等业态进驻写字楼底层商铺已不是新鲜事。记者了解到在深圳就有专门开在写字楼中的化妆品超市,有在写字楼中的钻石店,还有更多在写字楼中的服装店。目前中山这类业态进驻写字楼还较少,且多停留在对写字楼底层的租赁上。而且,由于写字楼本身对业态的诸多限制,其发展还远没有周边城市来得成熟。但不可否认,随着商铺租金的攀升,写字楼中进驻越多越多的商业形态指日可待。

商铺租金悬殊写字楼价稳占优势

商铺租金不仅一直是在涨,而且涨后拉出“贫富”。据陈晓华介绍,目前中山铺市租金“贫富悬殊”:最贵的每月要300元/平方米,甚至是400元/平方米,而最便宜的每月不到30元/平方米都可以找到。记者了解到,在西区翠朗华苑约60 平方米的商铺,每月租金1000元/间,最贵也就1200元/间。而在中恳广场一楼一处商场铺,据说现在租金达到近9000多元/月。

与商铺“贫富悬殊”的租金对比,写字楼租金显得非常“稳健”。据了解,目前中山写字楼租金基本上没有上涨,大多的租金保持在每月40-80元/平方米,更低租金在30元/平方米左右。而且,比起清水的商铺来说,写字楼一般配置都比较的齐全。尤其是在公共面积上,装修精美、大气。

在物业管理上,气派和品质都是一般的商铺不能比拟的。更为重要的是,比起一般的商铺,写字楼有非常齐全的安保系统,一些特殊的行业,比如珠宝首饰、贵金属、古玩等需要安全保护的更为中意这点。

近日,记者走访我市城区内的多家临街商铺。

在西区翠朗华苑,从金港路驶入左转便可见到该小区的近80 个临街商铺。记者了解到,尽管港隆路在年前已打通,但由于港隆路接驳路段仍是泥路,商铺后半段几乎都是关门空置着。记者大概数了一下发现,关门空置着的商铺达到了32个,空置率达到40%。“招租,电话XXX”,紧闭着商铺铁门上的贴士传递了铺主的无奈。一名铺主军先生告诉记者,以过百万购买进来的,现在1000元/月的铺位都无人问津,只能半死不活的空置着。

毗邻彩虹大道、105国道的碧翠华庭,其113个临街商铺有10家商铺还在打着“招租”的牌子,空置率约为9%。金怡苑B区虽然仅有39个商铺,但也有5个商铺空置着,空置率也达到了11%。

满堂红一负责人陈晓华告诉记者,具体地段的商铺空置率不同,有些地段的商铺空置率比较低,仅有2%左右,但中山铺市平均空置率却不低,避开中山人均商用面积不讲,最近商铺的空置率上调了3%左右,空置率上调的背后说明铺市结构正逐步向供大于求偏斜。

▲投资建议

商铺投资要有“基本功”

业内人士认为,国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产,这使得包括中山在内的一些城市的商业地产带着“城市综合体”等面具出现,盲目新建和扩建商业项目,从而导致供过于求的局面正在形成。

业内人士指出,未来五年时间,中山的商业地产供应量或许还会有较大的增幅,这在中山的城市商业注入新鲜的活力的同时,也许在商铺招商中横生不少恶性竞争。

资深业内人士叶先生表示,商业地产的投资风险远大于住宅投资。因此不要被铺市火热外表欺骗,投资者除了要选好地段、选好行业几项基本原则外,还要学会算清租金回报率,才能巩固收益。商铺投资租金回报率等于全年租金总额÷商铺总价。业界普遍都认为回报率达到6%的就值得投资。因为银行按揭基准利率在6%左右,可达到这个数就可以满足贷款者的月供。

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