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商业地产逆市利好 尾盘商铺投资有空间

2011年09月22日16:42济南日报
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今年,系列楼市调控政策频出,招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。此背景下,住宅市场持续低迷,房产市场的另一分支———商业地产逆市利好,写字楼、商铺的成交量大增,租售价格也出现不同幅度的上涨。

住宅投资受限,投资客纷纷将目光转向商业地产,尤其是投资商铺者越来越多,他们中的不少人还将目光瞄准了尾盘商铺。专家认为,尾盘商铺有着价格低、风险较小等优势,投资空间不小,但一些问题也需注意。

市场:待售尾盘商铺不少

近日,记者走访市场发现,目前我市的待售尾盘商铺还有不少。其中,既有泉城路、洪家楼等核心商圈的沿街商铺,也有诸如保利花园、银丰花园等小区的社区商铺。从价格上看,不同地段、不同规模的商铺,售租价相差很大。但这些待售的尾盘商铺有一个共同点:推销时都有这样那样的优惠,比如打折、免水电费等等。

记者了解到,鉴于当前的市场行情,不少投资客对尾盘商铺很感兴趣。一直从事房地产生意的宋涛,最近几乎天天都在各个楼盘间穿梭,他的想法是购买几套新建小区的商铺,然后出租从中牟利。“住宅市场投资受限,我只能把资金转到商业地产上来。相比之下,商铺投资小,而且风险较低,尤其是一些成熟地段或新建小区的尾盘商铺,投资回报率可能更高。”

走访中一些房产中介的负责人也称,从今年3月开始,咨询商铺的人呈大幅增长趋势,他们中的不少人都把目光瞄准尾盘商铺。为此,一些中介也主动求变,将很大精力放在拓展这方面的业务上。

市场人士分析说,限购、限贷等系列调控政策,给住宅市场带来很大冲击,给了群众较明显的降价预期,这造成了消费者更加浓厚的观望情绪。一些手头有充裕资金的投资者或普通市民,于是转移阵地,改向商铺、写字楼等商业地产。从目前的情况分析,调控还会持续加码,商铺的投资空间也随之增大。

分析:具备四大隐性优势

业内人士介绍,尾盘商铺一般指商铺的销售率达到70%左右时,对所剩单位的称谓。因为尾盘商铺数量不多,所以销售时的营销费用十分有限,不可能大量、轰炸性地进行广告宣传,所以一直以来也成了令开发商头疼的一件事。

尾盘商铺一般分为两种,一种是位置、户型较差的,主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差,销售人员或代理公司为追求业绩,销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好商铺,对一些位置不太好、户型不优秀的商铺没有进行很好的引导,致使这部分商铺被冠上尾盘的称谓;另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾,例如在一个居住人群多为工薪阶层的板块,开发一个高端品牌商铺聚集的商业街,那么它的买家是谁就很难确定,这类项目之所以销售出现困难,是开发商对商铺的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。

专家表示,尾盘商铺尽管“待字闺中”,但其具备四大隐性优势。首先,价格、付款方式及谈判上有一定空间。购买尾盘商铺时,买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价空间,在谈判中有相对较大的主动性。其次,购买行为更客观、冷静。相对于项目开盘时令人产生购买冲动的销售氛围,接近尾声的商铺销售会比较客观,买家可以冷静分析、谨慎决策。再次,风险低,买得更踏实。与期房和现房不同,尾盘商铺往往能够去伪存真,露出“庐山真面目”,项目的前期承诺、技术质量等问题,入住阶段的物业管理问题都能充分暴露出来,此时买家对项目能有一个确切真实的了解。最后,“性价比”更合算。同一商业项目的成本中,地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家都是一样的,所不同的只是位置、朝向和面积。所以,只要不是什么接受不了的大毛病,所经营的业态对位置的要求又不是很高,而且价钱合适,综合其他因素考虑,购买尾盘商铺中此类所谓朝向、位置相对较差的项目,其“性价比”无疑会更高些。

建议:投资时注意啥问题

资深市场人士认为,购买尾盘商铺,最关键的是选好地段,关注周围的人气。

挑选时首先要关注地段。一般来说,临街尾盘更有保障,是很多投资者的首选。因为从目前绝大多数的商铺后期经营中可以看到,即使是再差的商业地产,其临街的几个铺面生意总还是不错,可见临街铺面的投资风险相对较小。投资者还是可以在一些大商圈里淘到比较稀有的临街商铺。此外,位于核心商圈的尾盘淘金更有利润。对一个商业繁华的城市中心商业圈而言,商铺的商业价值显而易见,比如泉城路核心商圈,每天都能吸引大批购物、娱乐、休闲的人流,该区域的商铺价值自然会高一些。

投资尾盘商铺还需仔细观察周围的人气。好的购物中心之所以聚人气,是因为有好商品组合。如果一个食品店和一家高级服装店开在一起,一家医院在一个饭馆隔壁,那样效果肯定不好。因为消费人群不同,消费习惯也互相抵触。一个好的商业地产项目一定要有好的整体规划,包括单个商铺与整个项目的定位是否相符等等。如果开发商对商铺不进行规划管理,今后的经营布局会显得零乱,影响经营效果,从而破坏人气。因此要提前进行市场考察,以免投资收益受损。

此外,在投资尾盘商铺时,还要看规划。最好要了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划,如果会拆迁或改建,即使商铺当下收益率高,也会影响商铺的升值和转手。还要事先考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话,要按经营的收益来核算成本;如果用来出租,应该给使用者留出利润空间,也就是说,价格过高不宜买来投资。

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