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商铺不限购 诱人商铺暗藏投资巨大风险

2011年09月28日09:50经济导报
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“不限购,临街商铺,核心商圈,低投资高回报……”限购令下住宅市场的“紧箍咒”越念越紧,近期不少开发商打出这样的广告,以吸引商业地产投资客。

虽然商业地产投资回率比较诱人,但业内人士认为,投资商业地产的风险要远远大于住宅,尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手,更要谨慎为之。

诱人的投资回报

日前,经济导报记者接到一个电话,对方问对投资是否有兴趣,称他们有一处商业楼盘正在热销,低投资高回报。“目前物价不断上涨,钱存在银行就是贬值,投资我们‘10年回本,30年纯利’、‘20年无忧品牌托管,10年100% 高额回报’产品,可以降低投资风险,有效规避通货膨胀。”

导报记者称想了解一下,对方说可以去位于北园大街三孔桥附近的某小区办事处,如不便前往他们可以传一份资料过来。还说每周都有看房班车,可以去实地考察。“我们是政府重点扶持项目。”

他们给导报记者的材料上显示,该项目位于潍坊市,是“一站式”国际家居生活广场,实行“委托经营管理”,“零风险、高回报”。

材料对“委托经营管理”进行了解释,即在购买该项目的商铺后,将委托给专业的经营管理公司统一招商、统一经营、统一管理,而后按约定比例和时间返还租金,这样就解决了投资的后顾之忧。

该项目商铺托管20年,前10年100%返还(也就是前3年每年返还率为8%,一次性返还24%,从第4年开始逐年返还:第4年返10%,第5至10年返11%) 后,10年弹性收益按租金一九分成,业主享受90%高额租金,项目方只收取10%的运营管理费。

对方表示,投资者也可以选择短线投资,“商铺五证俱全,第一年房产证下发可以选择出售。一般开业后,一年之内商铺可以升值70%以上。”

需理性对待

“一铺养三代”、“今日寸金置铺,明日寸铺寸金”。商铺真的能赚钱吗?业内人士提醒:商业地产以经营论成败,投资者千万不要被一些开发商诱人的广告冲昏了头脑,以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。

绿色家园房地产公司销售经理李子娟对导报记者表示,商业地产与住宅相比,投资环节比较复杂。投资商业地产首先要看开发商的综合实力、品牌以及所开发产品。产品形式不同,回报率也不同,这取决于后期的经营状况。

再者,必须考察区域商圈的历史发展情况,同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下,有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的,缺乏有效的市场支持和培育,有行无市,这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。

与投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有所区别,商铺转让赋税较高。玛雅房屋经纪人刘慧对导报记者表示,商铺转让时有两个税费较高:土地增值税和营业税,尤其是卖出过户的土地增值税是住宅的2-3倍。一般来说,商铺换手率极低,其原因即为转让交易过程中的高额税费,通常商家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此,绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润。

除此之外,商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍,物业费更是高出住宅物业的数倍。

“购买商业地产,需要研究、调查和统计,否则冒然买进很可能吃亏。”刘慧说。

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